簽訂房屋買賣合同之前這些法律問題一定要看

2019年6月27日09:17:59 評論

買房是人生一大事,買房后簽訂買賣合同更不可放松警惕,因為買賣雙方在專業知識上信息不對稱,有時買方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中處于被動地位。因此,在買房簽訂買賣合同時需要多加注意,了解合同內容,謹防合同陷阱。

那么,簽訂空白條款需要注意些什么呢?

磁力猪cilizhu1、看是否有預售許可證

很多地方都說看五證,實際沒必要,辦理預售許可證必須提交其他四個證,讓房地產管理部門替咱們把關更穩妥。

只需要到房地產管理部門核實預售許可證真假即可,無預售許可證對外銷售的,購買時都有隱患,存有不安全因素。

磁力猪cilizhu2、看合同中的土地性質

磁力猪cilizhu現在很多開發項目的用地雖然是出讓用地,但由于是綜合或者商住,導致土地使用年限不是70年,甚至有些只是40年。

在購買時一定要看清土地性質是否是出讓和使用年限是否是70年,因為目前法律只是規定了住宅到期自動續期,其他非住宅業界一般認為會繳費續期。

3、看清楚房屋用途

現在有些對外銷售的房屋雖然和住宅一樣,但用途為公寓。

磁力猪cilizhu關于公寓的界定,目前不是很明確,明確的就是公寓光照時間不需要滿足兩小時,另外公寓能否作為學區房,目前教育部門也沒有明確的答復,一般來說,如果住宅入學人數超過學校招生計劃,估計公寓將不能作為學區房,因此為了孩子入學購房的這點要特別慎重。

4、物業也不能忽視

在簽訂商品房合同時會與前期物業公司簽訂物業服務合同,由于開發商與前期物業公司關系一般比較緊密,物業公司的聲譽,以及物業合同中的很多約定,也要仔細閱讀。

磁力猪cilizhu雖然成立業委會后可以解聘物業公司,但目前的現實是很多小區因為居住率不足或者業主不愿多操心,業委會的成立遙遙無期,導致業主和物業之間產生很多糾紛,作為業主單兵作戰,難度可想而知。

5、車庫和地下室或者閣樓的約定

磁力猪cilizhu在合同簽訂時候,有時候開發商會答應給業主贈送車庫或者儲藏室、閣樓,這些約定一定要寫入合同,口頭承諾的東西往往因為缺乏證據最后不了了之。

另外就是是否是車庫,一定要看規劃,而不是聽開發商口頭承諾,不一定能停進去車的就是車庫,要看規劃是否是車庫,另外就是人防的車位,不能辦證,也需要特別注意。

6、面積的約定

這是目前糾紛最多的情況,主要是大家都認為簽訂合同后,面積差距超過3%的,可以不用付費,實際這是錯誤的。

在這里如果和開發商有約定,先遵照約定,無約定再按照規定執行。開發商往往在簽訂合同時和購房人進行約定,約定以有資質的測繪部門出具的面積為主。

磁力猪cilizhu這樣的話,就直接采用測繪面積了,有效規避了那個3%的法定條件。大家一定要看清楚這點,可以在合同簽訂時直接約定面積,明確約定超過多少不再付費。

7、貸款問題的約定

開發商往往答應幫你貸款,但合同中開發商又不寫清楚無法貸款可以退房,而是約定因為購房人信譽等問題導致不能貸款,讓購房人一次性付清房款。

這點也要慎重,可以自己先行查詢個人信用或者合同約定清楚,因無法貸款可以解除合同。

8、逾期或者賠償的問題

開發商和購房人會在合同中,對雙方辦證或者繳納購房款等問題的期限進行約定,但如果你細心就會發現,雙方違約后,賠償的金額是不對等的,合同簽訂時一定要求對等待遇。

9、交房的問題

磁力猪cilizhu合同約定交房的條件,一定要明確,是經過哪個驗收之后,有單體驗收、綜合驗收還是竣工驗收備案,還有消防驗收等等。

磁力猪cilizhu必須明確:因為單體驗收后,有可能小區還處于建設狀態,小區內的道路、綠化都有可能未完成,居住不一定方便,因此也要約定清楚。

磁力猪cilizhu10、小區公共區域和公共部位的約定

小區內的會所或者公共場所,現在產生的糾紛也越來越多,開發商往往只是告訴你說,小區內的會所、健身場所等等多么規范,多么先進,繞開產權問題。

如果你不約定這些場所的產權,有可能最終讓開發商賣掉,買主不一定能讓你免費或者優惠使用,如果合同約定這些場所的所有權歸業主,則開發商不能出售這些場所。

磁力猪cilizhu11、對各類設施的約定

燃氣、寬帶等,往往開發商都只選擇一家,導致用戶無法選擇,如果在合同中約定,要求開發商讓幾家經營商進入小區,譬如寬帶,不能只讓我們被動的選一家啊,都進來那我們可以選擇的范圍就大多了,就有主動權了。

12、雙方協商解決的內容必須多研究

磁力猪cilizhu凡是前面提到糾紛的內容,后面寫雙方協商解決的,一般都是對開發商不利的,一定要明確違約責任,不能簡單的協商解決,否則出現問題之后,你就沒有追責追賠的依據了。

合同附件也要留意

磁力猪cilizhu商品房買賣合同除主合同外,還包含四個附件,即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明、裝修設備標準和合同補充協議。

磁力猪cilizhu(1)房屋平面圖應標明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度,還應標明陽臺的大小、空調機位等具體的設備位置。

磁力猪cilizhu如果上述內容不明確,則房屋平面圖根本起不到準確指示的作用,對開發商來說也沒有明確的約束。

(2)無論是房屋平面圖,還是公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明和裝修設備標準,都應該使用準確的數字和具體的描述來表示其內容,而不應該使用概念化的詞語。

像“高級”、“名牌”、“精裝修”這類詞語就不應該在附件中出現,而應明確“高級”具體是什么標準、“名牌”到底是什么牌子、“精裝修”要達到什么裝修效果。

(3)根據民事法律的“意思自治”原則,商品房買受人完全可以不受格式條款的限制,與開發商進行協商,行使合同的修改和補充權,在主合同之外,簽定補充協議,以明確一些模糊概念,修正主合同中的不合理條款。

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