家事案件中借名買房的常見情形及法律風險

2019年7月15日15:00:13 評論

借名買房是指當事人一方(借名人)經他方(出名人)同意,以他方名義買房并登記,且房屋歸屬于借名人一方的行為。在借名買房關系中,房屋所有權名義上為出名人所有,但財產的使用、收益、處分均由借名人自行為之,在這種情況下,借名買房行為如果不做好風險防范,一旦出現糾紛,很有可能會賠錢又賠房。

案例一:

磁力猪cilizhu任某1是任某的叔叔。2006年9月18日,任某與楊某登記結婚。2009年4月,任某1因年事已高,以購房貸款年限短為由,與任某簽訂《購房協議》,以任某名義貸款并簽訂房屋買賣合同,房屋登記在任某名下。

磁力猪cilizhu楊某于2012年5月9日向法院提起離婚訴訟,2013年7月15日法院做出準予離婚的判決。該判決考慮到涉案房屋涉及案外人的權益,在離婚訴訟中不予處理該房屋。因此,離婚后楊某又提起共有權確認之訴,要求法院判決確認該房屋為楊某與任某共同所有。

磁力猪cilizhu該案房屋購買時間在楊某與任某婚姻關系存續期間,根據《婚姻法》第十七條規定,夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產,歸夫妻共同所有。雖然任某1與任某簽訂了借名買房協議,但是因為該協議簽訂系任某與楊某婚姻關系存續期間,楊某表示對該協議毫不知情,任某1未提交充分證據證明楊某知曉借名買房的事實。

因此,法院認為任某1與任某簽訂的《購房協議》,不宜直接作為認定任某與任某1之間的借名買房事實成立的依據。除此之外,任某和楊某實際居住在該房屋中,且任某1給任某的轉賬并未全部、直接用于還貸,而是用于任某和楊某日常消費。最終法院確認該房屋為任某與楊某共同所有。

點評:

磁力猪cilizhu本案中,在借名人與出名人簽訂書面協議的情況下,如果出名人,即房屋產權登記人的配偶否認借名買房的事實,認為婚姻關系存續期間登記在配偶名下的房產屬于夫妻共同財產,在離婚訴訟之中或離婚之后要求分割該套房產,該借名購買的房產是很有可能被分割的。

所以,在進行借名買房時,借名人一定要確保通知到出名人配偶,并保留出名人配偶知情的證據。

案例二:

毛某是某國有企業職工,享有以工齡購房資格。2001年,毛某與單位簽訂了一份《房屋買賣契約》。該合同顯示:毛某按房改房政策以5萬元購買北京市朝陽區某一處房屋,計算房屋價款時折合了毛某的工齡,房產證上是毛某的名字。實際上,購房款是由毛某之子毛某1支付,房子也由毛某1裝修并使用。毛某1與毛某之間沒有任何協議。

2009年,喪偶多年的毛某再娶,要在房產證上增加新配偶的名字。毛某1反對,雙方鬧上法庭。毛某1主張,涉案房屋是自己借父親的名義購買,購房款、房屋裝修費均是由自己支付,涉案房屋產權證也一直由自己持有,其不同意毛某加名的行為并要求將房產過戶到自己名下。

磁力猪cilizhu本案中,雖然毛某1就借名買房一事無法提供書面協議證明,法院無法認定“借名買房“的事實成立,但毛某1提供的父親同事的證明、當初支付購房款時的轉賬憑證、房屋的裝修費用單據以及自己10年來一直實際居住的物業繳費記錄,獲得了法官的認可,最終判決毛某一獲得房產五分之三份額,支付相關補償后,毛某1成功過戶,保住了房產。

點評:

借用有購房優惠資格之人的名字購房,享受出名人享有的優惠資格的案件,比較多見的發生在家庭關系中。家人之間基于信任往往不會簽訂書面協議,這時,如果出名人反悔,房產也將面臨風險,本案中的毛某1明智之處是他保留了自己一直占有使用該房屋的證據,從而獲得了大部分房產,可即便如此,法官也沒有認定他是房屋所有權人。

可見,借名買房即使是在家人之間,也要注意證據的保存,特別是相關費用憑證。當然,為了防止出名人擅自處分,一定要對其進行深入了解,要足夠信任才可以借名,以免將來發生風險。

案例三:

磁力猪cilizhu王某1與王某2系兄弟,王某1與劉梅系夫妻,王某2與周某系夫妻。王某1與劉梅感情不好,為隱匿財產,王某1借王某2名義購房,房屋登記在王某2名下。不料王某2突然去世,其繼承人有王某2之母劉某、妻子周某、女兒王小二。

本案一審、二審法院均認為,王某1與劉梅提供的證據足以證明其系涉案房屋的真實權利人,因涉案房屋登記于王某2名下,王某1要求王某2之繼承人劉某、周某、王小二協助其辦理過戶登記手續,應予支持。

磁力猪cilizhu再審法院從房屋的出資情況、房屋占有使用和收益情況、權屬證書的持有情況、關于借名買房有無合理解釋判斷,認為王某1的舉證未達到證明雙方存在借名買房合意的高度蓋然性,因此駁回了王某1的訴訟請求。

點評:

磁力猪cilizhu借名買房時,如果實際登記人去世,借名人可以要求出名人的繼承人配合辦理過戶。但前提是需要充分的證據證明與出名人之間確實存在借名買房的事實。這就需要借名人與出名人簽訂書面的協議,并且可以在協議中考慮到如果發生繼承時的風險問題。

磁力猪cilizhu同時,借名人應當以自己的賬戶實際支付購房款,而不要以現金的方式支付,并保留相關付款憑證、契稅發票等。如果實際居住并使用房屋,還要保留繳納物業費、水電費的相關票據。

律師說法:

借名買房的雙方通常都存在特殊的信任,家人親友關系為多見。從我們接觸的一些案例來看,借名買房雙方一般均未簽署書面協議。

如果登記購房人反悔,實際購房人若不能提供證據證明雙方之間存在借名購房關系和支付購房款的事實,可能既無法得到房屋,又難以追回購房出資;如果登記購房人有對外債務,債權人可以要求法院查封并拍賣該房產;如果登記購房人死亡,該房屋可能會因為繼承關系而被登記購房人的繼承人主張權利。

如果登記購房人已經實際處分了房屋,實際購房人不能對抗善意第三人,要不回房屋,便只能以債權來向登記購房人主張權利。對登記購房人來說,可能會因為出名登記而不能享受國家購房優惠政策或喪失購房資格。如果出資人按揭還款不及時,還會影響到登記購房人的誠信度,進而影響以后的貸款。

磁力猪cilizhu還有一種風險發生在簽訂借名買房合同之時:根據所購房屋的不同性質,借名買房合同的效力可能不同。

如果是拆遷安置房、經濟適用房等保障性、政策性房產,借名買房更容易觸碰到社會公共利益,其行為有可能會被法院認定為無效,法律風險較大。而對于一般的商品房,該借名購房合同一般被認定為有效;只要不存在惡意規避法律或者政策的行為,雙方自愿簽署的借名買房合同有效,實際出資人可以根據該合同要求登記人將房屋過戶到自己名下。

律師提醒:

磁力猪cilizhu借名買房有風險!防止賠錢又賠房,你需要注意以下幾個方面:

磁力猪cilizhu1、一定要簽訂書面協議,用以證明借名買房的關系

磁力猪cilizhu如果出名人是已婚的,要保留其配偶對借名買房一事知情的證據,同時合同中最好約定登記購房人不配合過戶房屋、將房屋賣給他人等違約情形發生時應承擔的違約責任。

2、最好不要借名購買保障性、政策性住房

借名購買保障性、政策性住房的行為碰觸社會公共利益,不僅違反相關法律、行政法規的規定,還有損害社會公共利益之嫌,萬一發生糾紛,借名購房合同很有可能被法院認定無效。

3、及時保存相關證據

保存好出資記錄、轉賬憑單、物業水電供暖等繳費憑證、還貸記錄、購房發票,登記費用等,材料原件最好由實際購房人保管。

4、確保房產登記證由己方保管

發生糾紛時,房產登記證在出資人手中,很大程度上有助于法官認定借名買房事實的存在。

5、應當對登記購房人進行深入了解

為防止其擅自處分房屋,可以讓其提供相應的擔保,比如將房屋抵押給實際購房人等。

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